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【2023年】日本の不動産価格は今後どうなる？推移といつ下がる?

国内の不動産価格は2013年ごろから総じて上昇傾向が続いています。 特にここ1～2年は、地価公示が中心部から少し離れた郊外で高い上昇率を示しており、実需が郊外に逃げるドーナツ化現象も出始めています。 一方で、日銀は未だに金融緩和の姿勢を固持していることから、今のところ価格高騰はしばらく続く見込みが強いです。 不動産価格の上昇はいつまで続き、下落するタイミングはいつなのでしょうか。

1.不動産価格の推移

最初に、長期的な視点で見た場合の不動産価格の推移を確認します。

1-1.不動産価格(土地価格)と日経平均の50年の推移

1975年から約50年間における不動産価格(土地価格)と日経平均の推移を以下の図に示します。

出典：地価公示「国土交通省」　日経平均「日経平均プロフィルヒストリカルデータ」

グラフは青線が地価公示の全国平均価格、赤線が日経平均終値です。
地価と日経平均は似たような動きを示していますが、注目したいのは少しピークがずれているという点です。

株価は不動産価格の先行指標と呼ばれており、株価のピークの約1年後に不動産価格がピークを迎えます。

バブル時代は地価が1991年にピークを迎えていますが、日経平均のピークは1989年です。
リーマンショックでは地価が2008年にピークを迎えていますが、日経平均のピークは2006年となっています。

地価公示は毎年1月1日時点の価格を反映しているものであるため、例えば2008年の価格は実質的に2007年の値動きを反映した価格です。
よって、バブル時代もリーマンショックも実質的なタイムラグは、1年程度の遅れとなっています。

1-2.不動産価格指数の推移

不動産価格指数とは、2010年平均を100としたときの価格変動推移を表した数値のことです。
地価公示は1年に1度しか公表されない情報ですが、不動産価格指数は毎月公表されることから細かい値動きを把握できる指標となっています。
また、地価公示は土地のみであるのに対し、不動産価格指数は住宅地や戸建て住宅、マンションの指標が把握できる点が特徴です。

2023年6月30日時点に公表された不動産価格指数は、下図のようになっています。

出典：国税庁「不動産価格指数　令和5年3月・第1四半期分」

種類別に不動産価格指数を見ると、近年はマンションの価格が急上昇している点が特徴です。

バブル時代は土地神話という言葉もあったように、土地に対する投資が旺盛でした。
しかしながら、近年の不動産価格の上昇はマンションの高騰が顕著であるため、投資目的でマンションを購入している人も多いです。

マンションは築年数の経過によって下落する建物価格が含まれているため、キャピタルゲイン(売却益)は得にくい資産と考えられていましたが、昨今はそうとも言い切れなくなっています。

近年は、値上がり益が最も期待できるのは土地よりもマンションであり、立地条件の良いマンションは投資家に多く取引されている状況となっています。

1-3.首都圏の不動産価格の推移

首都圏における過去30年間の中古住宅のマンションと戸建ての価格推移は以下の通りです。

マンション価格の推移

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構1、2、3、4

戸建て価格の推移

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構1、2、3、4　※1999年までは新築戸建ても含む

30年前の1993年は平均価格がマンションは3,535万円、戸建てが4,789万円でした。
一方で、2022年の平均価格はマンションが4,343万円、戸建てが3,801万円です。

首都圏の中古住宅は、30年前は戸建ての方が高く売れましたが、今ではマンションの方が高くなっています。
近年は、中心市街地のオフィスビルや百貨店の跡地にタワーマンション等が建つケースが多く、30年前と比べると元々の地価の高い場所に建つマンションが増えています。

地価の高さが新築マンション価格を押し上げる要因にもなっており、それに影響される形で中古マンション価格も30年前より高くなっています。

東京都内(23区)の不動産価格

東京23区の中古住宅の価格動向を示します。
グラフのプロットは月の平均値、破線は平均値から算出した近似曲線です。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch 2023 年5月度」

中古マンションに関しては、上昇傾向が続いています。
一方で、中古戸建ては上下変動を繰り返しながらも、総じて下落傾向が見られます。

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